世博线上 - 高原省会城市西宁楼市调查

世博线上,高原省会城市——西宁一手房价格近年来呈现明显上涨态势。其中,2019年10月西宁新房销售价格环比上涨2.8%,涨幅全国居首。近日中国证券报记者走访青海省多地市了解到,西宁房价的上涨的背后,既有省会城市人口聚集效应下的需求增长,也有外来百强房企的密集入驻下的升级效应。

□本报记者 张玉洁

省城效应的加强版

省会城市往往聚集了全省文教卫和经济优势资源,几乎所有的省会城市都有虹吸效应,因此支撑了当地楼市的火热。在西宁,这一现象更加突出。

西宁位于青海省东北部边缘地带,是中国仅有的两座位于青藏高原的省会城市之一。西宁当地人士介绍,西宁是青海省内为数不多的宜居城市之一。

西宁市海拔高度为2200米左右,除了气候较北京干燥外,记者并未感到太多不适。进入德令哈后,海拔升至近3000米,轻微的高原反应开始袭来。而在花土沟和格尔木,极其干燥的气候则令初来者非常不适,几乎所有的中高档宾馆房间里都配置了加湿器。

在经济方面,西宁在青海省也是碾压式的存在。近年青海省gdp数据显示,西宁gdp占到全省的一半还多。全省优质文教卫资源基本集中于西宁市,全省的三甲医院都在西宁市。

海湖新区是西宁市近年来大力开发的新区,在海湖新区的中心区域,万达广场、唐道673广场、新华联广场这三个巨大的商业综合体连成一片,星巴克、无印良品还有本地的网红书店几何书店一应居全。夜幕下,流光溢彩,生机勃勃,人气兴旺,已经与北上广深的一线城市中心区域看不出太大区别。“现在西宁人吃饭聚会都在这里。不要小看了西宁哦!”一位西宁本地人士对记者说。海湖新区也是目前西宁一手房均价最高的地区,大多数新楼盘均价已经过万。

西宁的繁荣激发了各州县居民对省城的向往。中国证券报记者在海西州(青海省gdp仅次于西宁市的州县)首府德令哈看到,当地一处商业中心人气一般。刨去工作日因素,德令哈当地人士对记者表示,德令哈人现在都愿意去西宁进行中高档消费。在格尔木和德令哈,记者随机采访了多位企事业机关工作的人士,这些人士在西宁已购房的比例非常高。成都和西宁是最受欢迎的购房目的地。“经济实力强的大多去成都,西宁购房是次一级的选项。”一位格尔木人士对记者表示。

一位在格尔木市某大型企业工作了一辈子的车队司机对中国证券报记者表示,自己已经在西宁买好了房子,准备退休后就搬到西宁。宜居的气候和较好的医疗条件,是他准备在西宁养老的原因。

与街头调查的直观感受相印证的是统计数据。从2012年至2018年,西宁市城镇人口逐年上涨,截至2018年末,城镇化率已达72.1%。西宁居民人均可支配收入自2016年到2018年年平均增长率均超过9%,为居民购买住房或改善住房提供了资金保障。

百强房企争相入驻

全国性地产商争相入驻是否是一地房价大涨的直接推手?这一问题各方认识不一。但从近年来房价飙涨的西安、郑州、南京等地的实例来看,品牌房企密集入驻积极增加土地储备之后的一到两年,当地房价往往就会迎来一轮明显上涨。

在西宁,这一现象同样重复。有媒体报道,恒大是最早布局西宁市的大型房企,2013年就已进驻。不过,西宁真正开启品牌房企时代是2016年后,百强房企密集进驻,目前已经有十多家百强房企在西宁有项目。

中国证券报记者在城区走访时发现,市区随处可见圈起来的房地产项目建设工地,一派繁忙景象。万科、五矿等多家品牌房企的项目随处可见。有本地人士戏言,目前西宁市热门地区房地产建设项目进展飞快,过一段时间不来,很多地方就大变样了。

有地产行业人士对中国证券报记者表示,房地产开发投资动辄涉及数十亿数百亿,投资决策前一定是慎之又慎。西宁市人口聚集效应突出,加之西宁市城区面积也有限,从房企角度来看,西宁房地产有着较好的前景,因此吸引了大量房企进驻。从土地房价传导机制来看,房企扎堆进入,土地溢价率提升,土地成本上升,面粉涨价最后一定会传导到面包价格上。

数据显示,近三年来西宁市整体地价上涨幅度较快。近日宁夏中房在西宁市拍得两幅地块,两幅地段区位较好,楼面价均价约为4700元/平方米,按照一般房企售价等于两倍楼面价保本的算法估计,若无大意外,两幅地块未来商品住宅单价可能在万元左右。

发展与速度的关系

与买房相关的故事一定是既有欢喜又有惆怅。一位采访对象对中国证券报记者表示,自己买的楼盘周边建起了万达广场,目前均价较买房时涨了2000多元。而另一位采访对象则有些惆怅,卖掉了涨得快的房子,拿在手里的房子却没怎么涨。

前述已经在西宁买房的人士属于“上车族”,他们将享受到资产升值的成果。而对于那些没有买房的人士,不断上涨的房价对他们无疑造成了较大压力。在一些西宁本地论坛上,中国证券报记者看到不少关于关注房价上涨的帖子,有人表示现在有8000元/平方米的新盘大家都已经很高兴了。房价已经不便宜,是否要上车?未来还会不会涨?这些都是他们关注的问题。

前述房地产人士对中国证券报记者表示,西宁楼市尤其是一手房供应量并不大,不排除个别月份由于高端楼盘集中入市拉高了月度涨幅。同时,大型房企入驻明显改善了西宁的楼市面貌,原先西宁有不少是单位集资房,基本没有现代化小区的概念。近年来房地产行业的发展,尤其是大型房企入驻后,推出了大量花园式现代化小区,满足了本地和外来人口改善居住环境的要求。“目前的房价涨幅,是一个如何处理发展和速度的问题?”这位人士对记者表示。

目前的非官方数据显示,西宁11月新房均价环比上月略有下降,多个区域新房价格较上月持平。